旭彩网万科作为地产界的“带头大哥”，毛大庆“看空论”的影响自然是不言而喻的。然而，此后万科集团的一口否认和毛大庆本人的紧急辟谣，瞬间又让大家坠入云里雾里。在纷繁杂芜的信息轰炸下，许多民众顿时陷入迷茫之中。当前房地产市场真相究竟如何?房地产市场将何去何从?涉足房地产的企业该如何应对?大家可能都在寻找这个答案。

　　在信息满天飞的当下，房企还是应该保持自己的判断力。既要防止掉入某些不实信息的陷阱，又要善于在复杂的市场中抓住机遇。毛大庆等地产界大佬的观点，表现出来的忧患意识值得赞许，但观点还值得商榷。既然业界已对房地产市场出现分化、轻松赚钱时代已经过去达成共识，那么接下来就看谁能够冷静应对，未雨绸缪。当然，当房地产大跃进式的浪潮退去之后，真正的裸泳者一定会显现出来，但是不是就是现在还值得商讨。

　　预判楼市并非“无能为力”

　　在流传出来的毛大庆发言稿中，概括起来表达了一个观点，即目前中国的房地产市场已经出现了分化，房价的“拐点”已经来临。更明确地讲，房地产市场已进入了“下半场”，房价下行的窗口悄然开启。其主要理由包括：一是反腐对于房地产市场产生了比较明显的不利影响。二是房地产存在着类似当年香港、日本似的泡沫，房价在短时间内不存在大幅上涨的空间。三是宏观调控不再出台刺激性政策，银行资金面收紧。四是人口结构迅速变化，人口老龄化加剧。

　　毛大庆的观点之所以引发了市场的关注，不仅在于他对房地产市场做出的悲观结论，还在于他在发言中引用了大量的数据以及城市案例，包含了丰富的信息量，而且给人一种“拿数据”说话的严谨印象。毛大庆的观点甫一出台，立刻在业界引发了激烈的争论。万科总裁郁亮明确表示，部分支持毛大庆的论断。而万科的“教父”王石不久之前就已表态，反腐是最大的宏观调控，目前北京等一线城市的房地产存在着泡沫。但对毛大庆观点持相反态度的也大有人在，比如号称房地产“大嘴”、“大炮”的华远老总任志强就坚持认为，目前无法找到中国房地产泡沫的论据，他甚至再次断言，2014年一线城市的房价必定暴涨，“不买房要睡大街”。

　　姑且不论毛大庆的判断对错与否，实际上，在房地产市场风云诡谲时，如何保持头脑清醒，看清房地产市场的真实面目，并非是一件易事。这涉及到对宏观大势的判断、消费者偏好的变化以及楼市判断的标准选择等。即使是同一个指标，如果使用的数据方法不同，或选择的样本城市市情不同，也会得出差异甚远的结论。事实上，楼市的走向有点类似于股市，正如著名经济学家、诺贝尔经济学奖获得者萨缪尔森所说的：股市唯一确定的，就是它的不确定性。

　　但楼市的不确定性并不意味着我们在预测面前无能为力。如果我们能够通过观察一些房地产市场的先行指标，从大局中把握趋势动态，那么还是能够追踪到市场变动的蛛丝马迹的。

　　房地产市场的正负效应

旭彩网　　去年，诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家席勒就曾构建了一个反映美国住房价格的多重指数，该指数自上世纪80年代发布以来至今仍是美国房地产市场的主要指标，并多次较为成功地预测到房地产市场的“拐点”。基于此，我们也不妨从宏观和微观的角度，对中国的房地产市场进行前瞻性的预测和判断。

　　首先，中国的宏观经济增长能否继续支持房价上涨?很显然，对中国经济增长的判断本身就存在着两极的观点。旭彩网乐观者认为未来继续保持7%-8%的增长至少可以持续三十年，而悲观者则认为中国的衰退已然开始，甚至持“崩溃论”者也不在少数。但这两种极端的看法皆不足取。客观地分析，中国的经济增长虽然已持续了三十多年，但应该说潜力依然很大，如果能够继续以改革引领发展，那么在未来继续保持中速增长将是大概率事件。而与股市相比，楼市在一定程度上才是真正的国民经济“晴雨表”。 有关研究表明，我国的房地产价格指数与GDP增幅的拟合度要大大高于股市与GDP增幅的拟合度，而且房地产市场的投资周期与国民经济波动的周期也十分吻合。如果说炒股要看大势的话，那么买房显然更离不开对大势的判断。

　　其次，宏观经济政策对房地产市场的影响。当前我国宏观经济政策的基调是稳增长，措施上强调市场的决定性作用，重视存量改革而非过去依靠增量的短期刺激。但从实际情况看，货币的闸门并未显著紧缩，M2的增速依然远高于GDP的增速。不仅如此，近期出台的一系列结构性刺激政策，如加大铁路建设的投资力度、重视区域经济的协调与合作、引导民营资本的投资热情等等，并未跳出传统的数量型调控窠臼。对投资驱动模式的依赖性必然会传导到房地产市场上去，房地产市场的投资力度在未来很长的时间内不会出现显著的衰退。此外，还应该强调的是，政府能够用于房地产市场调控的“子弹”还非常多，假如房价出现大幅下跌的话，那么地方政府就一定会想方设法进行“救市”。

　　再次，简政放权和反腐能够降房价，更多的也只是一种美好的愿望，其功效值得商榷。自去年以来，简政放权、加快政府职能转变成了改革的核心内容。虽然这些措施能够减轻房地产开发商的税费负担，减少开发过程中的隐性成本，但并非是扭转房价的决定性力量。目前在地方财政压力巨大的情况下，给房地产商减免税费更多是雷声大雨点小，抑或是税减了但费却多了。至于少数腐败官员掌握的房产数量，和庞大的房地产市场相比微不足道，不宜夸大反腐对房价的影响力度。

　　最后，人口结构的变动，存在着对房地产市场的正负两种效应。一方面，人口的老龄化确实会降低房地产市场的需求，但另一方面，消费者收入的不断上升，并不会一定导致需求总量减少。我国城镇劳动力的净增量在2011年就已经出现了负增长，劳动力市场的“刘易斯拐点”已然来临。但劳动力市场“拐点”并不意味着楼市的“拐点”。随着收入和财富的增长，人们对于住房的改善性需求也会同步增长，这在很大程度上能够抵消人口老龄化带来的负面冲击。据预测，我国的人口红利至少要到2030年后才会逐渐消失，从这个角度讲，我国房地产市场的“白银期”应该还会有十五年左右的时光。